房龄超过20年的房子，这种房龄的房子地段好也无法弥补

买房对一般家庭而言可不是一件容易的事情，自1980年北京市住房统建办公室率先成立北京市城市开发总公司以来，我国房地产的综合开发就缓缓拉开了序幕。也是从那个时候起，一波又一波的抢购潮，将各地房价逐渐炒了上去，在高昂的房价面前，社会平均工资的那一丁点儿涨幅实在不算什么。因此即使是在楼市全面遇冷的今天，想拥一套属于自己的住宅，动不动就要掏空大部分家底，再承担长达二三十年的贷款利息才行。但住宅从最开始只具备居住价值，到后来随着社会经济的发展，有了金融属性，还与人们日常生活中必须要面对的教育、入户等事情挂钩，买房基本上已经成为了每个人的必修课。

此时那些欲购房者，就会将自己的目光放在那些由于建造有一定的年代，因此稍便宜一些的二手房上。除此之外，所见即所得、没有烂尾风险、省去了装修的麻烦和资金也是其普遍存在的优势。二手房固然优势众多，但若随心所欲的选购也不行，如果听信售楼人员的一面之词，买到了房龄超过20年的老房子，非但不能达到省钱的目的，还有可能偷鸡不成蚀把米，让个人的正当权益受损，看完其存在的5大硬伤，你就知道为什么会有这样的结论了。

一、房龄超过20年的房子

1、居住体验感差

首先老旧小区多是早期的多层住宅，因此基本都没有加装电梯，上下楼全凭一双腿，年轻人尚可忍受，但若让腿脚不便的老人，每天都要爬上爬下，肯定会累得上气不接下气，现在天气又一天赛一天的热，此处高层住户的出行，势必会受到更多的限制。这一问题基本无解，虽然国家近些年正逐步落实给老旧小区加装电梯这件事，但遭到了反对声一片，因为这样做一方面会影响房间内的采光和通风，另一方面会增加大家的住房成本，这显然是一般人最接受不了的点;

其次房屋的产权年限不等于实际可居住寿命，一般住宅的房龄达到20年后，外部就会看起来有些破烂不堪，就算再重装也改变不了这一事实。而且房屋内各项设备也出现了不同的问题，像电线老化、线路连接不灵敏、管道局部堵塞，早就成为了家常便饭。万一发生火灾，由于逃生通道少、易燃物堆积比较多的缘故，住户被困在家里的概率还是比较大的，如此一来我们的人身和财产安全就得不到更好的保障;

最后就是这样的小区，住的基本上都是在此生活了几十年的老人，年轻人入住的话，总是感觉哪里都一片衰老的迹象。也很难结识一个能说的话的朋友。

2、物业管理工作不到位

物业管理工作不到位，是我国所有老旧小区的通病，这可能是开发商想节省成本，也可能是以往房企不注重物业管理导致的，总之此问题很棘手也相当难解。没有一个负责的物业公司，每每当我们进入小区，能在很多地方看到堆积的垃圾，由于没有事先预留好的车位且疏于管理，随处都是乱停乱泊的车辆，给人的第一印象除了乱就是脏;那些安保团队的组成人员，大多是五六十岁的老大爷，可能遇到什么紧急的事情，连自己都顾不了，更别说保护住户的安全了。就算能进行24小时不间断的巡逻，但由于他们的眼神和听力不好，可能有个小偷暂时躲起来也能不被发现;保洁就更不用说了，因为给的打扫清理费用比较少，做卫生的人也不会太仔细，可能一周才能来一次。

3、住宅贷款难

虽然我国于去年两次降低了贷款准备金率，金融机构用于放贷的资金也多了起来，但有一点不置可否，那就是银行的确更偏向于给新房贷款。这样做不是没有原因的，其一新房的总价相对较高，同样要完成一笔贷款，房贷给新房获取的利润要比老旧二手房多很多;其二老房子质量较差，而人们买房的目的又是自住，这样一来就增加了未来的不确定性，因此不能盲目给老旧小区贷款，否则很容易导致金融风险。

一般来说新房30%的首付款，要比老旧房屋100%的全款要少，再加上当前通货膨胀速率越来越快的影响，贷款的优势逐渐凸显了出来。举个很简单的例子，二十年前每个月只需偿还几百块左右的房贷款，要是放到现在大家早就趋之若鹜的买房了，同样二十年后我们再看今天自己承受的房贷压力，可能根本不算什么大事。

4、户型设计不够好

以往人们对房子的要求就是能住人即可，现在随着社会经济的发展，大家对个人居住品质的要求上了一个很大的台阶，再加上个人一辈子可能也就买一两套房，因此很多人宁愿多花一点儿钱也要图个舒心。

那些房龄超过20年的房子，很多都存在功能区设计占比不合理、房间内窗户少又少以至于通风和采光条件受到限制、干湿不分离、没有阳台等情况，如此一来大家居住的舒适度就得不到更好的保障。

5、被拆迁的可能性小

目前我国大拆大迁的时代已经缓缓落下了帷幕，剩余那些没有被拆迁安置的老旧小区，绝大部分都没有太大的被拆迁可能性。所以入手房龄太长的房子，我们只能寄希望于政府的免费修缮，但相关部门只会负责楼体的外形，内部有什么问题，大家还是得自掏腰包解决。无形中个人生活开支又增加一项，与其这样还不如直接买新房，一次性把钱花到位，总好过房子三天两头的出问题。

二、这种房龄的房子地段好也无法弥补

房子在国人心中的地位是至高无上的，如果说在商品房刚横空出世的时候，你说人们买房只是单纯的为了居住，这句话绝对可信，因为那时候人们还沉浸在福利分房的模式中，对房子的需求很单纯，没有过多的想法，但是如今，结婚要用房、养老要用房、养孩子要用房，房子被赋予了太多附加属性，这也导致需求增加的情况下，房子被当成了一种投资品，一部分人买房不是为了居住，而是在想后续能以更高的价格转让，一部分人看别人买房赚钱，也开始把钱“存”到房子里。所以，房价有了现在模样。

曾经楼市飞奔的发展速度让很多真正有购房需求的人过着胆战心惊的日子，就怕自己好不容易快攒够的钱又不够了，之前就有购房者戏称“赚钱不买房，一年又白忙”，看着很滑稽的话却也反映出了楼市曾经的状态。曾经的过往已经过去，眼下的市场情况经过三年多的调控，愈发平稳，持观望状态的人越来越多，但是随着这次疫情逐渐接近尾声，市场开始活跃，不少人又开始担忧了。

市场价格情况是能很好的反映出购房者的购买需求，虽然在之前就讲过，从整体房地产市场环境看，目前金融政策略显宽松，房贷利率处在低位水平，市场预期看好，加之之前被特殊时期居家隔离而压制的购房需求被释放，导致购房者入市积极性强，所以很多人都会问现在什么房子值得入手。

之前表示，现在买房一定要看地段，连李嘉诚都强调过地段的重要性，但是地段好的理解范围太大，所以今天从反面来和大家聊聊，地段再好，也不要出手买房的房子，就是“老破小”。

1、对于老破小其实一直是不建议购买的。曾经这类房子被追捧，很大原因的是因为能拆迁，房子拆迁给业主带来的财富不用解释，大家也都知道，这也是为什么曾经“拆二代”能那么火，所以之前不少人买房都把目标放在房龄超过20年以上的房子，因为这种房龄的房子才有机会拆迁，而且这种房龄的房子多数是楼梯房，对开发商的来说，可拆迁的盈利点大，加之棚改的存在，简直就是天时地利人和，所以让不少人大量买入，就等着有朝一日能拆迁。

但是棚改接近尾声，旧改的到来让不少人的美梦破灭，像最近4月14日的国务院常务会议明确，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。所以有这种想法的人尴不尴尬。

2、老破小除了可以拆迁还有一个吸引人们的点就是学校资源!因为建造时间长，周围的配套设施健全，尤其是超过20年房龄以上的老破小就更不用说了，所以很多人选择这种房子也是看重这种地段的房子带来的附加价值，尤其一线城市就更不用说了。

但是就在五一前夕，北京西城区发布了新的入学规则，重点就是不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学校或相邻学校内入学。而且这个内容其实其他区也在前几年就有开始推进。所以就算地段再好，似乎也没法拯救这样“房龄”的老破小。尤其随着时间愈发推进，学校资源的光环会越来越淡。

那么你觉得这样超过20年房龄，难贷款、没附加价值、生活环境差、居住体验弱的老破小还能买吗?答案似乎很明显了。